隣地を買い足す事で傾斜制限や既存不適格を解決し不動産価値を高める。

不動産価値を高めるE(傾斜制限・既存不適格・容積率)

不動産価値を高めるE(傾斜制限・既存不適格・容積率)

 

 

 

こんにちは。
不動産価値を高める第6弾です。
今回も引き続き容積率を高める方法です。
それでは見ていきましょう。

 

傾斜制限

傾斜制限というものをご存知でしょうか。
日当たり、風通し、安全性などにおいて周囲への配慮するために
建物の高さが制限されたりするなど建築規制上のルールの事です。

 

斜線制限には北側斜線制限、道路斜線制限、隣地斜線制限があります。
街中で一戸建てやマンションで建物の上部が斜めに切り取られた
ような形になっているのを見かけた事があるはずです。

 

マンションでは階数ごとに階段状に段々になっていてその段差を
利用してルーフバルコニーが造られていたりしています。これは単に
建物のデザインだけのためにそうなったのではないのです。

 

 

こういった理由からも指定容積率が200%だったからといって
それを目いっぱい利用できるという訳ではないのです。

 

北側斜線制限をうまく利用する方法があります。
その土地の北側を数坪ほど買い足す事で北側に少し
移動させる事が可能になりますので結果的に適用容積率が
アップするという手法です。たった数坪買い足すだけで
大幅に価値を上げる事も可能になるのです。

 

その他には日影規制というものもあります。
あなたの自宅のすぐ近くに接近して建物が建っていたら
日影になりますよね?また少し距離が離れていても
高層ビルが建っていれば日影になる時間がありますよね?

 

 

そういった環境で日影が発生したとしても一定
時間内に抑えられるように制限するものです。
こういった規制を理解する事が大切です。

 

理解できれば周辺建物との関係を踏まえた上で
どうすれば今より容積率を高める事ができるのか
わかってくるようになるのです。

 

既存不適格

既存不適格というものをご存知でしょうか?
今現在の法令に適していない建物の事をいいます。

 

都市計画上の規制は時代と共に変化していきます。
用途地域や容積率などもそうです。
容積率が変化してしまうと今建っている建物は
いいですが建て替える際に同じ延べ床面積の
建物は建設できないという事が起こります。

 

 

マンションの建て替えでも既存不適格であれば建て替える
際に総戸数を減らすか、1つ当たりの区分所有の
専有面積を減らして建て替えなければなりません。

 

もしこれが逆に容積率に余裕のある建物でしたら
これまで総戸数が80だったのを100戸にする事で
各区分所有の価格を割安にする事ができます。

 

自ら自宅を既存不適格にしてしまう例もあります。
自宅の周辺の駐車場や空き地などにしている土地を
売却してしまう事で敷地面積が減ってしまうので
いつの間にか自宅が適用容積率でなくなり
既存不適格となってしまうようなケースです。

 

建物と敷地面積をセットで考えていなかったために
起こるケースです。もし既存不適格の物件となって
しまったらお約束の通り、隣地を買い足す事です。

 

この隣地を買い足すという方法はとても有効です。
これにより斜線制限や日影規制を緩和したりや
前面道路の幅員を広げたりし容積率が上がり
利用価値を格段に上げていく事ができるようになるのです。

 

 

 

以上、不動産価値を高める第6弾でした。
いかがでしたでしょうか。
規制を理解しどのように工夫すれば容積率を
上げる事ができるのか考えてみてください。

 

きっとあなたの不動産の利用価値は上がるはずです。
それでは売却活動の方、応援しております♪

 

 

 
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