自宅の価値を高める方法は隣地を買い取る事で大幅に容積率を上げる。

不動産価値を高めるD(容積率・前面道路の幅員)

不動産価値を高めるD(容積率・前面道路の幅員)

 

 

 

こんにちは。
不動産価値を高める第5弾です。
今回は容積率の引き上げ方についてです。
不動産価値を高める上で非常に重要な手法です。
それでは順番に見ていきましょう。

 

容積率の定義と資産価値に与える影響

容積率というものをご存知でしょうか。
その土地に建設できる建物の延べ床面積を定めたものです。
延べ床面積というのはその建物内の床面積の合計の事です。
計算式は次の通りです。

 

容積率=延べ床面積 ÷ 敷地面積

 

土地の面積が100uで容積率が100%ならそこに建設
できる建物の延べ床面積は100uまでという事になります。

 

2階建ての一戸建てで1階の床面積を60uにしたい
のであれば2階は40uが上限という事になります。
容積率が80%なら延べ床面積80uまでの
建物しか建設できないという事です。

 

 

容積率の値はその地域ごとに都市計画で定められています。
不動産の利用価値はそこから得られる賃料収入です。
どの程度の収入を得られるかは賃貸できる床面積を
どの程度確保できるかで決まります。

 

容積率は高ければ高いほど収益が高くなりますので価値の高い
土地という事がいえます。現状の容積率を引き上げる事により
そこの不動産価値をより高める事ができるのです。

 

だから容積率は重要なのです。
容積率を高める方法として次のような方法があります。

 

前面道路の幅員と容積率との関係性

この容積率何%というものは、その土地の用途地域や
前面道路の条件によって抑えられてしまいます。

 

幅員が12m以上あれば問題ないのですが比較的
都市部であれば4mや6mの道路が多くなります。
すると、どうなると思いますか?

 

本来容積率が500%だったものが300%
などにまで抑えられてしまうのです。
つまり不動産価値が4割下がってしまうという事です。
「そんなアホな!」と文句を言っても仕方がありません。

 

指定容積率と基準容積率は異なるからです。
容積率には建築基準法上、様々な制限があるのです。

 

用途地域によって異なりますが前面道路が12m未満
であれば商業地域の場合は幅員に0.6、住宅地域
であれば0.4を掛けた値が容積率として適用されます。

 

住宅地域で前面道路の幅員が6mであれば240%に
なるという事です。それでは予定していた延べ床面積が
確保できないと頭を抱えている人もいるかもしれません。

 

 

しかしある程度資金があり、どうしても必要
でしたら容積率を上げる事も可能です。
方法の1つとしては前面道路の条件を変える事です。

 

道路の幅を「えいっ!」っと自分勝手に広げる訳には
いきませんから、その土地区画の条件を良くするのです。
隣地を買い取る事で大幅に容積率を上げるのです。

 

仮に現状の土地と接している道路の幅員が広い方が6mで、
隣地を買い取る事でもう片方が12mになるのであれば
12mを採用する事ができますので容積率は先程の
例でいうと500%まで改善する事ができるのです。

 

またこれから建物を建てようと思うのであれば幅員以外に
接道距離についても確認しておかなければなりません。

 

道路という言葉を聞いて多くの方がイメージするのは
車や人が通行する公道です。しかし建築基準法で
呼ばれる道路というのはまた違った意味合いがあります。

 

建築基準法上の道路とは幅員が4m以上の道の事です。
ですから公道以外に個人や法人が所有している私道も含まれます。
4m未満のものでも一定の条件を満たせば道路として扱われます。

 

 

別の記事でも説明しましたが建物を建設するには建築基準法上、
その土地と接している道路と2m以上接している必要があります。

 

仮にそういった場所にすでに建物が建っていたとしても
建て替えはできません。それは現行の建築基準法が
改定される前に建設されたからです。

 

前面道路の条件というのはその土地に建物を建設
できるのか、またどの程度の建物を建設できるのか
決まってきますので、事前にこの確認をする事は大切なのです。

 

 

 

以上、不動産価値を高める第5弾でした。
いかがだったでしょうか。
その土地の周囲にある道路がいかに重要か
わかっていただけたかと思います。

 

近所を散歩して観察してみるといろんな発見があるかもしれませんよ。
それでは売却活動の方、応援しております♪

 

 

 
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