不動産会社に不正をさせず高く売却する方法

【不動産】不動産会社の不正な囲い込みA(対応・業界の変化)

【不動産】不動産会社の不正な囲い込みA(対応・業界の変化)

 

 

 

こんにちは。
不正な囲い込みの第二弾になります。

 

前回Part1では両手取引を行いたいがために
不正を行う不動産会社もあるという話をしましたが、
どのようにして行うのかについて見ていきたいと思います。

 

専属専任や専任媒介契約を行うと売却したい物件がレインズ
と呼ばれるデータベースで共有された情報交換システムに登録されます。

 

これにより売却依頼された不動産会社以外の会社も
その物件の存在を知る事が可能になります。

 

全国の不動産会社は自分の会社に来たお客さんの
条件に合う物件がレインズにないか確認して紹介していきます。

 

扱いたい物件を見つければ窓口の不動産会社に、
まだ成約されていないか確認の連絡をします。

 

 

この際に両手取引に執着している悪意のある不動産会社
というのは拒否したいと思っている訳ですから
「この物件はただいま弊社で商談中です」と言って断ります。

 

このように他社の取引を妨害し自社で買主が決まるまで放置するのです。
こうする事でどういったデメリットがあると思いますか?

 

1つは売却を依頼している売主が損をする事です。

 

買主がすでに問い合わせしてきているにも関わらず
不動産会社は売主に「なかなか売れませんので
価格を下げませんか?」と言うのです。
価格を下げるとそれだけ自社だけでも成約しやすくなるからです。

 

 

でも物件の価格が下がると不動産会社も手数料が少なくなって
困るのではないか?とお考えかもしれませんが心配ありません。

 

両手取引できる事により手数料が2倍になる事を思えば
価格が下がる事など大した影響ではないからです。

 

悪質な場合はレインズに登録(レインズに登録されれば
登録証明書が発行されますので発行されているかどうか
不動産会社に確認ぐらいはすべきだと思いますよ)
自体しなかったり、広告活動もしないという事もあるのです。

 

 

これにより売主は本来売れたであろう価格で売却できなくなります。
もう1つは買主側も「商談中」だと嘘をつかれなければ最初に
見つけた人が自分の最適なタイミングで買えたかもしれないのです。
両社の絶好の機会を奪っているのです。

 

国土交通省やメディアの対応

これらの不正に対して2015年に「週刊ダイヤモンド」などの
雑誌でも、大手不動産会社を中心として不正行為が
行われているのではないか?といった内容の記事が掲載されました。

 

大手不動産会社を中心に両手取引の割合が異常に高い
というデータがランキングで掲載されました。普通に仲介業務を
行っていればこの割合はあり得ないといった内容です。

 

そこで国土交通省も囲い込み対策のために動き始めます。
2016年1月からは一般の方もレインズの閲覧が可能になりました。

 

売主自身がレインズの登録状況を確認できる
「ステータス管理」を導入するなどして、実際にその物件が
商談中なのか一目で確認できるような対応をとりました。

 

 

これにより以前より少しはマシにはなっているのかもしれませんが、
こういった事には必ず抜け道があるので安心はできない状況だとは思います。

 

心配であれば一度面白くタイミングのいい時に、買主のふりをして
売却中の物件の事で電話をしてみてもいいかもしれませんね。

 

両手取引のメリット

このような両手取引にもメリットはあるのです。
売主と買主を1つの不動産会社で結びますから
取引が早いのです。こういった関係に依頼している側
とすれば安心できるという点は否定できないと思います。

 

不動産会社を味方につける方法

不動産会社と契約する際に彼らを敵にしていい事なんてありません。
本気で動いてもらうためにはどうしたらいいと思いますか?

 

それはあなたの会社にだけお願いしようと思っている
という本気の姿勢を相手に見せる事です。

 

 

なぜそんな事をする必要があるのかといいますと、
専任媒介契約の更新期間が上限3か月だからです。
相手は更新を解除される事が不安だからです。

 

仮にせっかくあなたの売却活動を3か月間行っても
売却できず途中で更新を解除されてしまえば、
これまでにかけた営業コストが無駄になってしまいます。

 

そこで、専念してもらうために当分はあなたの会社
1社だけにお願いしようと考えているという本気度
見せる必要があるという事なんです。

 

依頼された営業マンとしても、やはりいつ解約されるか
わからない状態で「本気にやって下さい!」と
言われても限界があると思います。
そこは共通する人間の心理です。

 

ただ、これはむやみやたらに行うのではなく信頼できる
不動産会社だと思えた時にのみ行うようにしてくださいね。

 

 

試しに「御社では両手取引にこだわらず売却活動を
行ってくれる会社ですか?」と聞いてみて下さい。

 

絶対に不正はしないかどうかはさておき、このような言葉を
投げかけられたら少なくとも下手な事は出来ないなと
思ってもらえると思います。このような質問を用意して
一度見極めてみるのもいいかもしれません。

 

不正が公になった後の業界の変化

このような囲い込みが横行しているという背景を受け、
インターネット上で登録も検索もでき売主と買主を
結び付けるようなサービスも始まっては
いるのですが不信感はあるようです。

 

買主は直接売主と連絡ができるようなのですが
利用規約を読む限り、実質は囲い込みに近い
状態は無くなっていないのではないかという事です。

 

ここ以外では売却活動はできないであるとか、
レインズには登録されないなど様々な条件があるからです。

 

 

 

 

以上、囲い込みに関して2回にわたって見てきました。
業界のイメージはわかっていただけたでしょうか。

 

もちろんこういった悪質なケースはごく一部です。
ですがこういった不正を行う人間がいる事で泣かされている
人間も多いという事実は知っておくべきなのです。

 

大切な事は信頼できる相手を見つけられるかどうかです。
私の方もそのうちそういった事でも皆さんに
協力できるようにはしていきたいと思います。
それでは売却活動の方、応援しております♪

 

 

 
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