不動産会社の不正な囲い込み(REINS、レインズ、査定額、両手取引)

【不動産】不動産会社の不正な囲い込み@(査定額・両手取引)

【不動産】不動産会社の不正な囲い込み@(査定額・両手取引)

 

 

 

こんにちは。
今回は「囲い込み」の問題に関してお話ししたいと思います。
あなたが不動産を売買する際には
不動産会社と媒介契約というものを結びます。

 

成約した際には不動産会社に仲介手数料を支払います。
上限で物件価格×3%+6万円+消費税です。

 

その際に不動産会社が1つの物件に対し「売り手」、「買い手」どちらか
一方の相手とだけ仲介している場合「片手取引」といい、
1つの物件に対して双方と契約している場合「両手取引」といいます。

 

両手の場合は双方から手数料がもらえる事になります。
あなたが不動産会社の営業マンだったとしたら
どうせなら両手取引したいと思うはずです。

 

自然に両手取引となるのであれば依頼者に迷惑を
かける事もなく手数料も多く手にする事ができて
理想的な形といえるかと思います。

 

しかし両手取引にこだわるあまり強引に営業マンに
両手取引させようとする不動産会社があるのです。

 

しかし、ここであなたはこう思ったかもしれません。
自分が払うのは片手側の3%だから
何も問題はないんじゃないの?と。

 

しかし売却依頼している人に大きな迷惑を掛ける事があるのです。
(※ちなみにアメリカでは両手取引はほとんど存在しません。
そんな取引を売り手側が許さないからです)

 

 

不動産会社が行う手順として、まず売却依頼をしてもらわないと
始まりませんから不動産を売却してくれる人を探します。
その後、両手仲介に持っていきたいと考えます。

 

まずどうやって売却を依頼してもらうかですが、
あなたが依頼する立場という事を想像してください。
どういった不動産会社に依頼しますか?

 

依頼する前に複数の会社に無料査定をお願いする人が
ほとんどだと思います。その際に一番高く査定額を
提示してくれた会社に依頼しようと考えませんか?
多くの方はそうだと思います。

 

ただ気を付けなければならないのは査定額というのはあくまでも
目安の価格だという事です。その価格で不動産会社が買い取り、
あなたにその金額分を振り込んで、あとは不動産会社側で
勝手に売ってくれるという意味ではありません。

 

もうおわかりですよね。
依頼を受けたいから敢えて相場より高めの査定額を出したのです。
その後、徐々に相場以下に価格を下げていってもらって
売却すればいいという想定なのです。

 

 

不動産会社と行える媒介契約には3種類あります。
専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約。
このうち一般だけは複数の不動産会社に同時に依頼が可能です。

 

ですからレインズへの登録も任意です。
しかし専属専任や専任の場合は7営業日以内に
レインズへ登録しなければなりません。

 

先ほどから出ているレインズですがこのテーマで大切な
ポイントとなってきますのでレインズとは何か、
またそれが導入されるようになった経緯をご説明したいと思います。

 

REINS(レインズ)とはReal Estate Information Network Systemの略で
不動産物件の情報交換のためデータベースで共有された
国土交通大臣指定の情報交換システムの事です。

 

インターネットがない昔はそれぞれの不動産会社は
データベースで共有せずに別々に仕事をしていました
ので取引のある不動産会社に出向いたりFAXをするなどして、
お互いに物件の情報を交換したりしていました。

 

 

ですから大手不動産会社の方が取り扱う
物件数も多くなりますので会社の規模で
依頼をするというお客さんも多かったのです。

 

そこで不動産業界が団結し不動産の購入や
売却を考えている全国の業者やお客様に
安心できる情報を提供したいと考えるようになりました。

 

そういった経緯がありレインズが1990年に登場しました。
ほとんどの不動産屋がレインズに参加していますので
現在このレインズが不動産流通を大きく担っております。

 

レインズに参加する事で会社の規模に関係なく情報を
扱えるようになりました。いくら大手でも抱えている物件は
世の中に存在する物件のほんの一部だったのですがレインズを
使う事によって対象となるお客さんが全国規模になったのです。

 

 

またレインズに登録する時に広告の制限を付ける事ができます。
近所の人に知られずに自宅を売りたいという人向けに
そのような登録の仕方もできるのです。

 

それとレインズはこれまで不動産業者にだけIDやパスワードが
発行され一般の人がインターネットでは使えないものでした。
それをいい事に一部の悪意のある不動産会社の担当者
によって物件の囲い込みが横行し問題になりました。

 

 

 

こういったレインズという便利な情報交換システムですが
悪意のある不動産会社がいると不正に利用される事となります。

 

どういった方法で不正を行い、その不正に対してメディアや
管轄する行政にどのような動きがあったのかについて
Part2の記事でお話ししていきたいと思います。
それでは売却活動の方、応援しております♪

 

 

 
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