マンションや一戸建ての売却時に仲介手数料を値切る事は可能で得か?

不動産売却時に必要な費用(仲介手数料・税金)

不動産売却時に必要な費用(仲介手数料・税金)

 

 

 

こんにちは。
今回は不動産売却時における必要な
費用に関してお話しさせていただきます。

 

購入時にはいろいろと諸費用がかかったので売却時にも似たような
費用が発生するのではないかと思っている人は多いものです。

 

しかし実際にはそれほどありません。
支払額が大きいのは不動産会社への仲介手数料と税金関係です。
それでは順番に見ていきましょう。

 

仲介手数料

売却する上で不動産会社と媒介契約を結びますが、
その際に不動産を売るために広告宣伝活動等
あなたに代わって色々と行ってくれます。

 

その結果、めでたく成約に至った場合、
報酬として仲介手数料をお支払いします。
仲介手数料の計算式は「(物件価格×3%+6万円)×消費税」です。

 

この3%というのは物件価格が400万円超の場合に適応されます。
200万円以下の場合は5%が上限。
200万円超〜400万円以内の場合は4%が上限となります。

 

そこで、こう思いませんでしたか?
「この怪しい6万円って何ですのん?」

 

 

仮に上記の各価格ごとの%を当てはめて計算してみます。

 

成約した価格が1000万円だったとしましょう。
200万円以下の部分に関しては5%なので10万円。
200万円超〜400万円以下の部分に関しては
4%なので200万円×4%の8万円。
400万円超の部分に関しては600万円×3%で18万円。

 

上記3つ分を合計すると36万円(10万円+8万円+18万円)となります。
もしこの計算を1000万円×3%とだけしますと
30万円となってしまい誤差が生じてしまいます。

 

それに400万円以下の計算も別にあり
計算自体が煩雑になってしまいますよね。
そこで仲介手数料の計算式は
「(物件価格×3%+6万円)×消費税」
となったという経緯があります。

 

 

それと仲介手数料が高いという声もよく聞きます。

 

「物件価格×3%というのも上限なんだから神様であるお客様に
上限を請求するんじゃねーぜ!このコンチクショーめ!」と
鼻息を荒くしている方もいらっしゃることでしょう。

 

 

実際に最近では仲介手数料を半額とか割引
している不動産会社もあったりもします。
それは自由に設定できるからです。

 

少しでも他社と差別化を行い一人でも多くの
人に依頼していただきたいという思いなのでしょう。
この状況を見てあなたはどう思いますか?

 

「従来通り馬鹿正直に3%払うなんてアホらしい。
値切れるだけ値切ってやれ!ハッハッハッ」
などと思いましたか?

 

 

不動産会社の営業マンもあなたと同じ人間です。
仲介手数料を値切らずに3%払ってくれる人と
2%の人がいれば3%で依頼した人の方に
力を入れて取り組む事でしょう。

 

結果的にずっと売却できずに最終的に値下げするくらい
なのであれば早期に売却できた方がいいのは言うまでもありません。

 

依頼した方は値切れたから儲かったと思っているかもしれま
せんが何も儲かっていないのです。営業マンとの関係が
ギクシャクする上に利益も減ってしまうのです。
売主と不動産会社ともに気持ちよく
取り引きする方法を選択すべきなのです。

 

 

 

続いて税金関係の費用には次のようなものがあります。

 

印紙税

紙税とは、経済的取引などに関連して
作成される文章に課税される税金の事です。

 

不動産を売買する際には売買契約書を作成しますが、これは紙税に
該当しますので税法で印紙を添付しなければならないようになっています。

 

 

印紙税の税額は売買契約書に記載された売買価格により異なります。
よく使用される印紙は次のような金額です。
・物件価格が1000万円超〜5000万円以下の場合:1万円
・物件価格が5000万円超〜1億円以下の場合:3万円

 

印紙は郵便局で購入する事ができますが契約する際に
不動産会社の方が立て替えて用紙してくれているはず
ですので担当者に印紙代をお支払いください。

 

売主と買主がそれぞれ1通ずつ保管する場合、売買契約書は
2通となり印紙代は双方が負担しそれぞれが印紙を貼り割印をします。

 

合意のもとでの話ですが、仮に印紙代を節約したいのであれば
原本に印紙を貼り、そのコピーを取り「コピーの方は私が保管しますから
印紙代を折半しませんか?」と買主に交渉してみてください。

 

登記費用(登録免許税、司法書士手数料)

まず抵当権抹消登記に関してです。
住宅ローンが残っている間は抵当権の設定登記がされた状態です。

 

抵当権の設定登記がされた状態であれば所有権が
新たな買主に移転したとしても金融機関が抵当権を
実行すれば物件が競売できてしまう状態です。

 

ですから一般的に売買と同時に物件から抵当権を外します。
これを抵当権抹消登記といいます。

 

続いて登録免許税に関してですが、登録免許税というのは
登記簿謄本の記載内容を法務局の人に
変更してもらうための手数料の事です。
また、法務局に登記内容の変更を司法書士に代行して
もらいますので、その際に司法書士へ手数料をお支払いします。
それが司法書士手数料です。

 

 

登録免許税は所有権に関する内容を書き換える
(所有権移転登記と抵当権の記載を削除する、
抵当権抹消登記)作業を行います。

 

最後に売主と買主それぞれの費用負担に関してです。
所有権移転登記の登録免許税は商習慣として買主の方で負担します。
抵当権抹消登記の登録免許税に関しては売主の方で負担します。

 

司法書士手数料の売主負担は抵当権抹消登記
のための司法書士手数料となります。
売主と買主で費用負担額は異なりますが
1物件につき数万円ほどだとお考え下さい。

 

譲渡所得税

譲渡所得税というのは不動産を売却して
利益が出た場合にのみ必要となってきます。
課税譲渡所得金額の算出方法は次の通りです。

 

課税譲渡所得金額=「譲渡額−取得費−譲渡費用−特別控除」。

 

・譲渡額:不動産の売却価格
・取得費:売却した不動産を購入した価格(建物部分は減価償却)
・譲渡費用:不動産売却するためにかかった費用
・特別控除:最高3000万円まで特別控除が適用できる特例。
      ※詳しくは国税庁のホームページでご確認ください。
       国税庁ホームページ 

 

多くの方はお支払いする必要がない費用です。
この費用が必要な方は売却により相当利益が出た方のみです。

 

 

気を付けたいのは取得費です。
取得費が確認できなかったために想定外の税金がかかって
しまったという事もありますので購入した時期がかなり
昔であれば必要な書類を紛失しているかもしれません。
あとで慌てる事がないように事前に確認をしておいてください。

 

 

 
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